【民法典宣讲】不交物业费，物业可断水停电催要？

近年来，物业公司与小区业主之间的纠纷日益增多，从业主“服务不满意我就不交物业费”，到物业“不交物业费我就断水停电”，物业与业主的矛盾往往因此陷入恶性循环，以致闹上法庭。那么，物业服务不满意，业主是否就能拒缴物业费？面对不交物业费的业主，物业公司通过断水停电催要物业费的做法是否违法？近日，无为市人民法院民二庭庭长冯静就该问题结合民法典作出详细解析。

断水停电等催缴行为被禁止

冯静介绍说，针对业主接受物业服务后不交物业费，民法典第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

对业主不交物业费的，物业公司该如何依法维权也作出规定，民法典规定“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

但是，民法典从立法层面禁止了物业公司用断水停电等方式催缴物业费，民法典规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

私自停电造成损失物业需赔偿

冯静介绍了一起物业费引发纠纷的真实案例：业主王某以物业公司的服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费，而物业公司为催要物业费，对其住宅进行停电。由此，物业公司诉至法院要求王某支付欠缴的物业费。

法院经过审理后判定：物业公司与王某所在小区的业主委员会签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力，物业公司按约为涉讼小区提供物业管理服务，王某在使用其房屋期间，未能按约交纳相应的物业管理费，已构成违约，故物业公司要求王某支付物业费的请求于法有据，应予支持。但因物业公司对王某反映的小区物业管理问题未能及时处理，其所提供的物业服务存在一定瑕疵，故对王某所应缴纳的物业费予以适当减少10%。

另一方面，物业公司并非供电部门，其催要物业管理费应通过诉讼等合法途径，而无权对王某进行停电。即使《物业服务合同》有关于物业公司有权采取停水停电措施催收物业费的约定，但该约定损害了公民的基本生活条件，应为无效。若因私自停电给业主造成损失的，物业公司应承担赔偿责任。

今后物业纠纷处理将更明确

冯静对民法典的相关条款作出解读：“此前，物业服务人与业主之间物业纠纷的解决，主张依据物业管理条例的规定，而现在民法典中把物业服务合同作为典型合同列入，这是时代发展的产物。民法典对物业服务人与业主之间的权利义务、物业费缴纳等内容作出明确规定，为今后解决物业纠纷提供了更明确、更权威的法律依据。”

采访中，冯静对物业和业主双方都给出了建议：物业服务人（如物业公司）在进行物业管理服务过程中，应增强服务意识，提高管理水平，加强与业主的沟通，及时解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵，否则,物业服务如达不到合同约定服务标准,物业费将作相应减免。业主应当按照合同约定及时交纳物业费，对在物业服务过程中出现的问题，应采取正当途径向物业服务人反映，采取相应的维权行为,而不应以拒交物业费形式消极对抗。否则,业主拒付物业费必将导致物业服务无法正常开展下去,这既阻碍物业服务人提升物业服务层次,也不利于维护广大业主的利益。

另一方面，物业服务人对于业主不缴纳物业费的行为，也应采取诉讼等合法途径进行催要。《民法典》第九百四十四条已明确禁止物业利用停水停电等措施催交物业费，该条款属于禁止性规定，无论物业服务合同有无约定，物业服务人都不得采取此类措施，该规定有效保障了业主民生。如果物业服务人超越其管理权限，滥用停水停电措施造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任，具体赔偿数额应当根据物业服务人的过错程度、损害的后果等因素综合确认。此时，业主应注意采取正确措施留存证据，以便向物业服务人索赔，否则可能因为举证不能而不能获得赔偿。

“物业服务是一个不断完善的过程,物业服务企业与业主应相互谅解，加强沟通，共同营造美好的小区环境。”

记者 顾娅