民法“典”亮生活之物业篇⑥
案件简介
2021年12月10日,家住一楼的陈某发现自家房顶渗水,便立即向物业公司反映。经物业公司工作人员排查,查明系油污等物积累,堵塞了公共下水管道,导致管道内积水从二楼杨某家的厨房水管漫出。物业公司随后通知了杨某,但因杨某人在外地,便委托其亲戚来处理此事;直至12日下午,杨某家积水才被清扫干净。但是,杨某家的家具、地板以及墙面等物品被水浸泡后,发生不同程度的损坏。物业服务合同明确约定了物业服务内容有“给排水设备运行维护”“保证室内外排水系统通畅”。后经委托评估,杨某家财产损失达1.9万余元,杨某与物业公司就赔偿问题,争执不下。
法官说法
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。本案中,物业合同明确约定了物业公司有“保证室内外排水系统通畅”的服务内容,现因发生了公共管道反水致业主杨某财产损失的后果,物业公司应当承担相应的违约责任;但是,公共管道是否堵塞、何时堵塞?物业公司业很难及时排查、发现,当物业公司知悉管道反水后,已经第一时间通知了业主并疏通了管道,故可适当减轻物业公司的违约责任。公共管道系业主共有,作为业主的杨某在享有使用等权利后也应当承担合理使用等义务(防止堵塞);同时,杨某在接到物业公司通知后,未能及时清除室内积水,就此扩大部分的损失,也应由其自行承担。就本案管道堵塞情况来看,不排除存在业主使用不当和管道设计等因素;杨某在诉讼中,未能就物业公司存在较大程度的或者严重违约的事实提供证据证实,对此不利后果由其自行承担。因此,人民法院酌定物业公司承担不超过30%的责任。
法律链接
《中华人民共和国民法典》第五百九十一条
当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方负担。
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。