“典”亮生活⑤ | 物业服务“质价不符”，物业费可否相应调减？

民法“典”亮生活之物业篇⑤

案件简介

物业服务“质价不符”，物业费可否相应调减？近日，芜湖市中级人民法院依法维持了无为市人民法院一审判决。

2018年4月，无为某物业公司与郭某签订了《前期物业服务协议》，约定物业公司为无为某商业综合体提供物业服务，双方还对物业服务质量标准和物业费按建筑面积每平方米2元收取等内容进行了约定。但是，因生意不景气以及与业主认为收费偏高等原因，郭某拖欠了2021年至今的物业费。物业公司在催讨未果的情况下，将朱某诉至法院，请求判决其依约交纳物业费。

裁判结果

法院经审理后认为，案涉前期物业协议对业主具有法律约束力。物业服务是一个持续、动态的过程，物业服务区域环境的好坏一方面依赖物业公司尽心尽力服务，另一方面也需要全体业主共同维护；业主依约交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主通过拒交物业费的方式表达不满情绪只会导致物业整体区域陷入恶性循环，故业主应当依约交纳物业费。本案中，根据郭某提交的证据以及该院现场核实的情况，物业公司在物业管理服务过程中确实存在垃圾随意堆放、电梯长期停用且通道通行不畅、部分外墙大片脱落等问题，物业公司未能协助商户营造干净、整洁、舒适的经营环境，对责任范围内的环境、卫生、安全、绿化以及秩序管理不到位等违约问题。但是，郭某据此拒不交纳物业费同样构成违约。根据双方的违约情形和过错程度，并参考物业服务的公共属性、市场行情、政府指导价等，遂判决酌情予以扣减了物业费。判决后，双方当事人均提起上诉。二审法院经审理，依法予以维持。

法官说法

物业公司与业主之间本质上是一种服务与被服务的契约关系。但在现实生活中，物业公司与业主之间的矛盾往往集中反映在物业费的交纳上。

我们知道，物业服务是对整个物业管理区域内的全方位、多角度的管理和服务，既包括物业共用部位、共用设施等工程方面的巡视、检查、管养、维护，也包括环卫、绿化等清洁方面的管护以及车辆停放、消防、公共秩序等安保方面的管理，还包括与政府有关部门和社区的协助、协调等日常工作以及与业主的沟通等小区文化建设，具有较强公共性和整体性；同时，物业服务又是一种持续的、动态的过程，只要物业服务在哪个阶段或者哪个方面存在问题，都有可能被业主揪住不放甚至放大问题，有的业主将车辆被剐蹭、墙面开裂、外墙渗水、违章搭建、油烟噪音、养宠物等等问题统统都迁怒于物业公司，使得有些原本不属于物业公司所能解决或者责任范围内的事项，最终都归责到物业公司服务不到位。殊不知，这些问题可以通过业主监督、向有关主管部门投诉、社区协调、协会自律、网格员和人民调解等渠道去寻求解决；而不是将怨气和不满简单地指向拒不交纳物业费，这样只会让物业企业难以生存，被迫减少服务人员、降低服务标准，从而又会有更多的业主不满、更多的业主不交纳物业费，如此恶性循环，最终还是会传导至全体业主，损害全体业主利益。这是我们大家都不愿意看到的结果！

“契约必守原则” 是市场经济的必然要求,是诚实信用的具体体现，是社会主义核心价值观的应有之义,也是公序良俗的范畴。建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力，双方都应当遵循“契约必守原则”。物业企业在提供物业管理服务过程中，即使存在履约瑕疵或较轻微的违约，哪怕是较为严重的或者较大范围的管理服务问题，业主也应当遵循“遵循契约必守原则”，依约交纳物业费。但对物业企业存在的问题，根据《安徽省物业管理条例》第九十九条规定，“违反本条例第六十七条第一款规定，物业服务企业未按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准或者公布失实的，由县级人民政府价格部门责令限期改正并依法处罚”，业主可依法维权。

居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。政府有关部门要建立物业联席会议制度，大力构建共建共治共享格局，尽快实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享和谐美好小区建设，按照“五好”标准（组织建设好、党员队伍好、服务质量好、运营管理好、社会形象好），开展“红色物业”争创活动；物业企业要更加注重品牌、信誉、口碑，努力把物业服务与生活服务统一起来，坚持服务至上，业主至上，不断提高服务标准、服务质量；业主也要严格遵纪守法，诚实守信，树牢“小区是我家，美好靠大家”的理念，业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻。

法律链接

《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：

当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。