“典”亮生活⑨ | 新旧物业交接，物业债权可否转让？

民法“典”亮生活之物业篇⑨

基本案情

2020年10月18日，无为某物业公司与和无为某苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由无为某物业公司为和无为某苑小区提供物业服务等相关内容，合同有效期为1年（自2020年10月18日起至2021年10月17日止），物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，高层住宅按1元/月/平方米（含公共能耗费）标准计算；无为某物业公司于2022年3月23日退出了无为某苑小区。

2022年3月22日，安徽某物业公司物业与和无为某苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由安徽某物业公司物业为无为某苑小区提供物业服务等相关内容，合同有效期为3年;同年3月24日，无为某物业公司与安徽某物业公司物业签订一份《债权转让协议》，约定无为某物业公司将其对无为某苑小区业主所拥有的2020年10月18日至2022年3月24日期间物业管理费债权全部无偿转让给安徽某物业公司。

2022年7月8日，安徽某物业公司物业将《催费函》《债权转让通知书》张贴于小区公示栏和欠费业主的大门上，以向欠费业主范某催讨2020年10月18日至2022年3月24日期间的物业费。

裁判结果

法院经审理后认为, 小区更换物业后，一旦新物业与旧物业签订了债权转让协议，新物业即取得了旧物业对业主的债权，成为了历史物业欠费业主的债权人，有权向欠费业主催缴物业欠费。但是新物业取得的历史物业欠费债权是基于旧物业和业委会签订的物业服务合同，如果旧物业在服务期间存在着严重的履行瑕疵，这个瑕疵不会因为债权转让而消失。也就是说业主可以以旧物业服务期间存在瑕疵为由要求减免费用，这也是债权转让的一个特点和风险，需要新物业公司在交接时慎重考虑。 

本案中, 范某拖欠无为某物业公司2020年10月18日至2022年3月24日期间的物业费,在小区业主委员会解聘该物业公司后，与安徽某物业公司签订了物业服务合同，且无为某物业公司亦将小区物业的债权债务一并转让给安徽某物业公司，并就债权债务转让事宜在小区内进行了公示，可以认定该债权转让通知了债务人范某，该债权转让行为有效,范某应当向安徽某物业公司支付拖欠的物业费。

在物业行业蓬勃发展的今天，小区物业公司的更换是必然存在的。新旧物业交接的过程中，普遍存在旧物业公司有很多物业欠费没有收上来的情况。那么在这种情况下，旧物业公司可以积极与新物业公司沟通,将“物业费债权转让给新物业公司”不失为一种解决历史欠费问题的有效方式。

法律链接

《中华人民共和国民法典》

第五百四十五条   债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：

(一)根据债权性质不得转让;

(二)按照当事人约定不得转让;

(三)依照法律规定不得转让。

当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。

第五百四十六条   债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。

债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。